红磡地块的优势是显而易见的：它临海，拥有宝贵的岸线资源;
面积广阔，地理位置优越，处於九龙核心区域边缘，具备极高的综合开发价值。」
他停顿了一下，让眾人消化这些信息，然后拋出了核心构想：「我设想的红综合开发项目，绝非简单的拆除船坞、兴建住宅卖楼。
那是一次性的收益，是对这块宝地的浪费。」
他目光扫过全场，缓缓说道：「我的初步构想是：分期、分片进行现代化改造和再开发。
首期，我们可以將一部分利用率不高或设施老旧的船坞区域进行升级，转型为专注於高端船舶维修、改造，以及重型精密构件製造的现代重工园区。
这既能保留並提升我们核心的製造能力，也能为船坞的技术工人和老师傅提供新的发展空间，稳定队伍。」
「与此同时，」陈秉文继续阐述，声音中带著一种一往无前的气势，「在临近区域，我们可以规划建设一个现代化的工业园。
这个工业园，將重点吸引和承载与我们集团未来实业发展方向相关的產业，比如食品饮料的研发中心、高端包装、冷链物流仓储，乃至未来可能涉足的电子或精密製造环节。」
说到这里，他特意看了一眼李家成，然后目光扫过眾人，点出了最关键的核心：「更重要的是，这个布局，可以与我们在河对岸、由青州英坭持有的红鹤园地块的开发，形成强大的战略协同效应。」
他用手在桌面上虚划了一条线：「各位可以想像一下，和黄红地块与青州英坭鹤园地块毗邻。
未来，鹤园地块將重点发展饮料主剂生產、灌装基地和配套包装產业，而红地块则侧重研发、高端製造和物流支撑。
两者可以形成一个完整的食品饮料创新製造產业集群。」
陈秉文的声音带著不容置疑的信心：「这不仅仅是开发两块地皮，而是构建一个贯穿研发、生產、仓储、物流的完整实业生態链。
它將极大提升我们核心业务的协同效率和抗风险能力，其產生的长远价值，將远远超过单纯开发房地產销售的利润。
这笔供股资金，正是为启动这个宏大的转型计划点燃第一把火。」
陈秉文的阐述，將一个看似遥远的地產开发项目，提升到了集团战略转型和实业生態布局的高度。
他不仅给出了清晰的规划蓝图，更点明了与他旗下另一重要资產的协同效应，展现了深远的战略眼光。
会议室里一片寂静，董事们都在消化这个宏大且颇具顛覆性的计划。
施雅迪率先打破了沉默：「陈生的构想，很有————前瞻性。
將工业用地升级为现代化產业园，並与鹤园地块联动，这个思路本身是符合潮流的。」
他话锋一转，提出了关键问题，「但是，这其中涉及几个非常现实的问题。
首先，黄埔船坞现有业务的迁移和三千多名员工的安置，成本巨大，周期漫长。
其次，你提到的现代化工园区和研发中心，目標產业和客户群体是否明確巨大的投入之后，能否吸引到足够的企业入驻，確保投资回报？
最后，十亿港幣的供股，数额巨大。
將如此巨额资金投入一个周期长、回报不確定的综合开发项目，而非用於立即能產生现金流的业务改善或降低负债，其风险是否需要更审慎的评估？」
施雅迪的问题非常老辣，直指核心：钱从哪来？人往哪去？客户在哪？风险如何控制？
纽璧坚紧接著发言，「我同意施雅迪爵士的看法。
陈生的蓝图很吸引人，但我们需要更具体的財务模型和风险评估。
红磡地块目前最大的价值在於其土地本身。
